コツを伝授！土地探しに疲れたときにこそ実践すべき3ステップ

2023年10月9日2023年11月29日

注文住宅を建てたいのに希望の土地がなかなか見つからず、もう疲れてしまった…。

一般的に、土地探しの期間は半年から１年と言われています。自分たちだけがなかなか決められていないような気がして焦ってしまいますよね。

わたしを含め、たいていの方は土地の条件を絞りきれていないことことが原因で見つけられずにいます。

でも大丈夫です！
これからご紹介する方法を実践すれば、自分たちがほんとうに望む条件を見極めることができるようになりますよ。

土地を見つけるコツ
優先すべきはいちばん長く住む人
お金のかかる土地を見分ける
デメリットを活かす

くわしく解説していきますので、ぜひ紙とペンを用意していっしょに実践していきましょう！

Step1 譲れない条件を洗い出す

譲れない条件は何か？

譲れない条件の洗い出しを行います。
電車通勤のひとは「駅近」、子供に通わせたい学校があるひとは「エリア」など、希望をすべて書き出しましょう。

忘れてはいけないのが「予算」ですね。ほかにもこんなこだわりポイントがあります。

日当たり
スーパーやドラッグストアへのアクセス
南道路（土地の南面が道路に面している）
治安
かかりつけの病院

譲れない理由を吟味する

洗い出した条件について譲れない理由を明確にします。

駅近 → 通勤。将来的なこどもの通学。
エリア → 希望の小学校。実家の近く。
日当たり → 家庭菜園。明るいリビング。

つぎに、不変性について考えます。
たとえば家庭菜園に必要な「日当たり」。

家庭菜園は、庭でしますか？
それともベランダでしますか？

２階のインナーバルコニーで育てて、いつも眺めていたいなぁ

この質問をすることで、どの高さまで日が当たればよいかを吟味しています。

建物の高さ制限がある低層住居専用地域では、高さが10mもしくは12mまでの建物しかたてることができないため、南側の建物がたてかわった場合も影響は大きくありません。

一方、中高層住居専用地域や準住居地域では、マンションや商業施設もたてられるため、将来的に日当たりが悪くなることもあるでしょう。

ひとくちに「日当たり」と言っても、用途地域を限定するのか、南側にひろい道路があればよいとするのかで選択肢がひろがります。

（だれしもが想定していなかったケースとして、新型コロナウイルスの大流行により、地価の高い都心より不便な田舎がいい！と、「駅近」を条件から外す現象が起こりました。
このような非常に稀なケースは考えから外してよいです。）

用途地域とは、健全で秩序ある都市の発展を目指すために制定された「都市計画法」に基づき、住居系や商業系、工業系などの用途に応じて土地エリア分けしたものです。
オウチーノニュース　用途地域とは？13種類の一覧と建築制限・調べ方をわかりやすく解説

時系列で考える

多くのマイホームは、終の棲家として30年、あるいはもっと長く住まれます。

35歳で建てた人は65歳、40歳で建てた人は70歳。
家を建てるときは子育て世代、住み終えるときはシニア世代です。

多くのひとが忘れがちですが、
その家に長く住むのは、自分です。

もちろん、子供に関する条件も重要です。
でも、子供はいつまで家にいるでしょうか？

表にして時系列で考えてみましょう。

スクロールできます

例	子供の条件（現在年長）		自分の条件（現在35歳）		家の条件
築後10年（10年間）	エリア（学区、実家近く）	年長～中学生卒業	駅近（通勤）	35～45歳	日当たり
築後11年～17年（7年間）	駅近 or 自転車（通学距離による）	高校生、大学生	駅近（通勤）	46～52歳	日当たり
18年～30年	住んでいないかも（一人暮らし）	社会人	駅近、病院近く（通勤）	53～65歳	日当たり
それ以降	高確率で住んでいない（マイホーム買う頃かも）	社会人	スーパー・病院近く	65歳～	日当たり

例）時系列で考える土地の譲れない条件

Step2 優先する条件と予算を決める

優先順位のTOP3を決める

ここまでくると、おのずと譲れない条件の優先順位がついてきます。
前章の時系列で考えたとき、一番多くでてきた条件は何だったでしょうか？

日当たり
駅近
病院・スーパーマーケット近く

「日当たり」と「駅近」は、長期的に譲れない条件であり、「病院・スーパーマーケット近く」は、主に老後に必要な条件であることがわかりました。

決まったTOP3を必須条件として土地探しをしてください。

時系列で考えると、「エリア」は短期間の条件となりランク外でした。

学童期に通わせる学校に特にこだわりがある場合は、短期間でも必須条件としてOKです！

もう少し考えてみると…

オンライン診療やネットスーパーが将来さらに発展していくことを考えると、絶対条件は「日当たり」と「駅近」のみになるかも！？

土地にかける予算を決める

土地は、土地代金だけで買うことはできません。
仲介してくれた不動産屋へは仲介手数料、国へは各種税金、司法書士へは登記等の報酬が必要です。

また、土地によって追加工事が必要になる場合があります。どんな工事が必要で、それにいくらかかるのかを考慮した上で予算設定をしましょう。

ライフライン引き込み
- 水道やガスを宅地内に引き込む工事。
古屋の解体工事
- 古屋を更地にする工事。「更地渡し」となっている場合は不要です。
地盤改良
- 池や沼だった場合、盛り土の場合などで緩い地盤を補強する工事。
擁壁工事
- 道路からの高低差が2m以上ある土地からの土留め工事（盛り土の場合は1m以上）。

さらに、土地の特性によって建物の内容が変わってくるため、かかる費用も変わります。
一例として、道路からの高低差がない土地とある土地を比べてみましょう。

スクロールできます

例	道路からの高低差がない土地	道路からの高低差がある土地
駐車場	平坦にする工事が不要	土を掘って駐車場をつくる（ビルトインガレージ）
擁壁	不要	必要
アプローチ	階段の段数が少なめ	玄関まで長く続く階段
排水	排水勾配が小さいため詰まりやすい	詰まりにくい
目隠し壁	通行人の視線を遮るための高い壁が必要	不要

道路からの高低差がない土地とある土地の比較

費用的には高低差がないほうが有利ですが、もともとビルトインガレージを作りたい方や、開放的な家を作りたい方は、あえて高低差のある土地を選んでもいいですね。
ただ、優先順位TOP3をしっかりと念頭において、次章の比較で熟考しましょう！

Step3 見つけた土地を比較する

いざ！不動産屋へ

土地探しというと、まずはSUUMOやアットホームなどで探される方が多いと思います。
ですが…

Step2が完璧にできた方は、すぐ不動産屋に行きましょう！
近くにある店舗でOKです

ほとんどの物件は、不動産仲介会社専用の物件検索サイト（レインズ）に掲載されているので、どこの不動産屋に行っても同じ物件を取り扱っています。

レインズ（REINS）とは、「Real Estate Information Network System」の略称で、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報システムです。

レインズは、日本全国を4つのエリア（東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズ）に分け、土地・一戸建て・マンション・収益不動産の物件情報を提供しています。
オウチーノニュース　レインズとは？不動産情報システムの仕組みについてわかりやすく解説！

不動産屋に着いたら、Step2で決めた条件と予算を担当者に伝え、物件を紹介してもらいましょう。

土地見学で見るべきポイント

実際に現地を見にいった際に、必ず見るべきポイントを紹介します。
チェックした箇所は写真におさめておくと、次章でおこなう比較でも振り返りやすいです。

見るべきポイント5選+1

【5選】

優先する条件を満たしているか
- (例)日当たり → 冬は太陽の位置が低く、日が入らないことも。
- (例)駅までの経路 → 実際には通れない道が表示されているかも。
境界線がはっきりしているか
- 境界杭がないまま購入すると、のちにご近所トラブルになることも。
近隣の状況はどうか
- ゴミ捨て場 → 清潔に保たれているか、収集日以外にゴミがないかを確認すると、ご近所のモラルの有無がわかります。
- 隣家の庭 → 木々が敷地ぎりぎりに植えられている場合は、枝葉の越境でのちにトラブルになることも。
- 荒地やゴミ屋敷 → 庭先にたくさん物が置いてあるお宅の10年後20年後は大丈夫でしょうか。
土地の水はけ度合
- 雨の翌日に水がはけないような土地は、通気性の悪いシロアリの好む土地かもしれません。
ハザードマップで危険箇所になっていないか

【+1】

建てたい家がある場合は、叶えられるか
- 開口したい方角に隣家の窓が多くないか → 窓が多い場合は、カーテンを常にしめきって生活することになるかも。
- 前面道路の幅が4mに満たない場合、敷地ぎりぎりまでは建築できないため、家が小さくなることも。

実はもうひとつ、土地見学で確認してほしい重要なポイントがあります。

その土地で暮らしている自分たちを具体的に想像できますか？

人は、いままで生きてきた環境や経験で価値観が形成されています。
田舎の戸建てで育った人が、大都会の高層マンションの暮らしをどの程度想像できるでしょうか？

“人間が想像できることは、人間が必ず実現できる”

フランスの小説家、ジュール・ヴェルヌの言葉。
一生に一度のマイホームに夢をふくらませることも楽しいひとときですが、くれぐれも具体的に想像できる範囲にとどめておくことをおすすめします。

見つけた土地を比較する

いよいよ最終ステップです。
条件を満たした土地のみをピックアップして、すべての情報を書き出しましょう。

スクロールできます

例	価格（予算2000万円）	日当たり	駅近	追加工事費	特記事項
土地 A（50坪）	2200万円	（夏のみ）	（平坦10分）	なし	なし
土地 B（50坪）	1800万円		（平坦30分）	地盤改良	バス停まで徒歩1分
土地 C（50坪）	1800万円		（坂道10分）	擁壁	見晴らし

見学した土地の比較

土地 A: すべての条件を満たす(冬の日当たりは)
200万円の予算オーバー
土地 B: 地盤改良で100万円かかっても予算内
必須条件の駅近を満たさない
駅行きのバス停が近い
土地 C: 必須条件をすべて満たす
擁壁が500万円かかるので予算オーバー
病院・スーパーが遠い
見晴らしが良い

さて、あなたならどの土地を買いますか？

もちろん、条件にぴったり合う土地がみつかればベストです。でも現実には、この例のように一長一短であることが多いでしょう。

デメリットを解決する方法を考えて、自分たちに合えばその土地は“買い”に変わります！

解決できるデメリットかどうかを考えよう

土地 A ：冬の日当たりは、生活空間を2階にすることで解決できる。
土地 B ：駅遠は、バス利用で解決できる（運行間隔に注意！）。
土地 C ：買い物はネット利用で解決できる。

気になる予算オーバーは…
建物や外構を少しけずればいいや～と考えがちですが、100万円けずるのも案外たいへんです。
(わたしは頑張って500万円けずりましたので、その秘話もいつか紹介します。)

内装のデザインや作り付けの建具の予算をけずる覚悟で手に入れたい土地であれば、それも“買い”でよいでしょう！

まとめ

土地探しに疲れたときにこそ実践すべき３つのステップについて解説してきました。

譲れない条件を洗い出す
優先する条件と予算を決める
見つけた土地を比較する

自分たちにとって、なにが必須で、なにが他の方法でカバーすることができるのか？
紹介したコツを参考に、もう一度よく考えていただき、“買い”の土地がみつかることを祈っています。

最後までお読みいただきありがとうございました！

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この記事を書いた人

Ricky

建築とインテリアが趣味のRickyです。

夢のマイホームをたてようとするも知識も頭金もなかった過去。
このままではカモにされる！と危機感を抱いたところから、FP3級の資格を取って、建築の勉強と猛烈な貯金をはじめました。

ながく住むマイホームだからこそ、見えないところが超重要！
当ブログでは、細かすぎる建築のマメ知識や業界の裏話をまじえて、良質な家を追いもとめていく過程をご紹介します。