はじめての土地購入。
簡単には手放せない大きな買い物だからこそ、注意するポイントや落とし穴を事前に知っておけたらいいですよね。
このブログを訪れてくれた皆様には、わたしが実際に土地を探すなかで知ることができた意外だけど重要なポイント、わがやの決め手となったポイントをご紹介します！
この記事で学べること
不動産屋との駆け引きしすぎにご注意
隣家への補償が必要な土地は買うな
実際に必要だった現金の額を公開！
わがやは一度目の土地探しをしている途中に転勤が決まり、家づくりを中断。転勤先に数年住んだところ、その地が気に入り永住を決めました。
土地購入の心得
土地って意外に争奪戦です。
同じ土地は二度とでてきませんし、良い条件の土地は高くても売れていきます。
まずは土地購入の流れを頭にいれましょう。
土地購入に関する注意事項は他のサイトにもたくさん載っていますので、ここではあえて割愛して、「買付証明書」と「住宅ローン」にまつわる落とし穴をご紹介します。
買付証明書をかくときの注意点
買付証明書とは、この土地を買いたいです！と売主と不動産屋に購入意思を示す書類です。
買付証明書は、昔からの慣習によってやりとりされている書類で、決められた様式も提出する義務もありません。
不動産屋のひな型を使用しましょう。
買付証明書のポイント
・ 価格交渉ができる可能性あり
・ 値下げ情報をいち早く知れる可能性あり
・ 取り下げも可能
・ 購入権利を確定するものではない
買付証明書の項目（ひな型により異なります）
・ 購入希望金額
・ 物件情報
・ 手付金
・ 購入者情報
・ 住宅ローンの融資依頼先
・ 引き渡し希望日
買付証明書をだす一番のメリットは、価格交渉のテーブルにつけることです。
外から眺めているだけでは売出価格で購入するしかありません。
(1度目の土地探しのとき)
と、いうことは…？
買付証明書だすのはタダだし、だめ元で値切ってみようかな？
土地の値引きは、5~10%程度が目安。
＞800万円の土地なら、最大720万円
＞3000万円の土地なら、最大2700万円
それに対して、わたしが当時だした購入希望金額は3割の値引き！
棚からぼたもちを願って、大幅に値切った買付証明書をあらゆる土地に出しまくっていました…。
いま思うと、かなり恐ろしいです💦
値切るだけなら、売主さんに跳ね返されて終わるだけです。
しかし、わたしように無謀なやり方をしてしまうと地域に根ざした不動産屋や地主さんに悪い評判が回ってしまい、最悪の場合、購入拒否されることもあるそうです。
資産である土地を大幅に値切られて、快く売ってくれる売主さんなんて、もちろんいません。
むしろ、「失礼だな、コイツ！」くらいに思われたでしょう。
土地は保有しているだけで、固定資産税の支払いや雑草の管理費がかかります。
大幅な値下げをしてでも売りたい場合は、急ぐ理由があるはずです。
たとえば、
・ 相続や転勤で、さっさと手放したい
・ 売出から長年経っていてこの機を逃したくない
なかなか売れない土地を見つければいいんですね！
そうです！
…と、言いたいところですが、そんなうまい話はありません。
なかなか売れない土地というのは、あたりまえですが誰も買わなかった土地です。
多くの人が希望する条件にあてはまらなかったり、事故物件だったり、隣家に問題があったり。
でも、売れない土地があなたの条件にあてはまらないとは限らないので、見てみる価値あります！
住宅ローンを選ぶときの注意点
多くの人は、買いたい土地を見つけてから資金の準備をはじますが、土地購入にかかるお金すべてを自己資金でまかなえない場合は、住宅ローンを組むことになります。
そして大抵の場合、不動産屋の得意先である銀行の申込書を渡され、言われるがまま申し込んでしまう人も少なくはないでしょう。
ほんとうにそれでいいのでしょうか？
あなたは何を基準に借入先を選びますか？
(1度目の土地探しのとき)
ネット銀行のローン金利が安くて魅力的。金利だけで選んでいいのかな？
（わたしのお師匠さん（建築家））
金利だけで選んではいけません。手数料等を含めトータルコストで比較しましょう！
住宅ローンのCMや広告では金利が大きく強調されており、比較サイトでも金利での比較がデフォルトになっています。
注文住宅は、土地購入の先に家の建築があり、その途中途中で多額のお金が必要になります。
融資には手数料がかかりますが、かなりの高額。
なのに、HPの最後にちいさーーく書いてあって、しかもわかりにくい…悪意を感じるのはわたしだけでしょうか。。。
ご参考までに、わたしが借入先を選んだポイントを書いておきます。
借入先の選定ポイント（わたしの場合）
融資手数料と保証料がトータルで安いところ
がん団信がおトクにつけられるところ
元金均等返済が選択できるところ
選定ポイントの解説は、長くなってしまったので別記事にしました 。併せて読んでいただけると嬉しいです↓↓
住宅ローン審査にはいつでも受けられる事前審査と土地決定後に申し込む本審査があります。
事前審査に必要な書類は、本人確認書類、前年の源泉徴収票などの年間所得がわかるもの。
審査期間は3~4日程度のところが多いようです。
借入先を選定するだけでも、ほんとうに骨の折れる作業です。ですが、ぜひ事前審査に合格しておいてください。
理由は、買付証明書で競ったときに有利にはたらくからです。
売主としては、同じ値段で売るならばリスクの少ない買主に売りたいですよね。
リスクの少ない買主とは、住宅ローンの審査に落ちて土地代金が払えない可能性が低い人です。
土地売買契約にはローン特約という項目があり、ローン審査に落ちた場合、契約を白紙に戻すことができます。
つまり売主は、契約にかかった期間中にほかの買主を逃してしまったことになり、土地サイトに再掲載する掲載料もまた支払うことになります。
争奪戦でスタートダッシュがきれるよう、事前審査までは必ず終わらせておきましょう！
【超落とし穴】高台の擁壁
1度目の土地探しも2度目も、見晴らしが絶対条件でした。
だって、おしゃれな家ってどれも景色がいいじゃないですか～レースカーテンを引かずに自然光で生活してみたかったんです。
とうぜん該当するのは、坂の上とか山の中とかお墓の裏とか…。
土地探しの注意事項はおおくのサイトで書かれているので、ここでは高台の土地ならではの注意すべき特徴についてご紹介します。
どこにも載っていない当ブログ限定の情報です！
わたしが実際に出会ったその土地は、急な山を切り崩してできた住宅街にありました。
切土のため地盤はしっかりしていそうで、なにより視界を遮るものがない！
(こんなイメージ↓)
ここしかない！もう買う！
…と思ったとき、
この擁壁は若干ふくらんでいるし、もし崩れたら下の家への補償が必要になる可能性があるね。
フェンスから擁壁を覗くと、わずかながら湾曲していました。
(へたくそなイメージ図ですみません💦)
擁壁が崩落した場合、所有者が下の家に賠償するケースが多いようです。当時の建築基準を守ってつくられていれば免責になることもあるようですが、かなりのリスクであることは否めないでしょう。
すでに擁壁がある土地は、あらたな擁壁工事がいらないのでおトクではありますが、“新しそうなものか”、“膨らみやひび割れはないか”の確認はかならず行うことをおすすめします！
土地購入に必要な現金
注文住宅の購入には、土地代、建物代、外構費、諸経費等のすべてを足した額の10%にあたる現金が必要と言われています。
史上最も低いローン金利の時代になってからは「頭金なしのフルローンが組めます！」というCMが多くながれていますが、ほんとうに貯金がなくても注文住宅を手に入れられるのでしょうか？
答えは、NO！
次の費用は住宅ローンに含めることができません。
土地購入に必要な現金
・ 手付金 (最低100万円~)
・ 不動産屋に支払う仲介手数料
・ 不動産売買契約書の印紙税
・ 所有権移転登記等にかかる登録免許税
・ 司法書士への報酬
・ 固定資産税(年払いのため多くは日割り計算)
(1度目の土地探しのとき)
建築会社の申込金100万円を払ったら、すっからかんになりました💦
わがやは、2度目の土地探しで購入に至りました。
住宅ローンは、がん家系＋死亡率のたかい趣味をお持ちの旦那様いっぽんで審査を受けましたが、収入が足りずNG…。
結局、夫婦で連帯債務とし、金利優遇がいちばん高くなる金額の満額を借りました。
実際、現金はいくら必要だったのか。
みなさん、知りたいと思ってくれているでしょうか！？
せっかくここまで読んでいただいたので、わたしの実際の現金支払額を公開いたします！
(特定を防ぐために少しぼかして書くことをご了承ください)
実際の現金支払額 (土地代金3000~3500万円の場合)
・ 手付金：100万円
・ 仲介手数料：100~120万円
・ 印紙税(土地契約時)：1万円
・ 印紙税(融資実行時)：2万円
・ 登録免許税＋司法書士：40~50万円
・ 固定資産税：3~5万円
合計：246~278万円
司法書士への報酬は、自分で登記をしたり、安い司法書士を探すことで減額できます。
わがやは相場より高く請求されたので、ほかの司法書士を探そうとしましたが、売買契約書に指定があり諦めました。
それでも、土地代金の10%未満に収まりました。
【LIFULL HOMES】
土地購入の決め手となったこと
わたしの土地探しの条件は次のとおりです
わたしが欲しい土地の条件
・ 【必須】見晴らしが良いこと
・ 【必須】ハザードマップにかかっていないこと
・ 治安・民度が良さそうなこと
・ 外構費があまりかからないこと
わたしが必須としなかった土地の条件
・ 南向き
・ 駅近
・ 小学校・中学校の近く
・ 買い物に便利
言うまでもないですが、決め手は見晴らしでした。
あの条件も、この条件も…と考えていると、どの土地も希望に沿わず迷宮入りなんてことはありませんか？
わたしが必須としなかった条件には、多くの人が必須としている条件が含まれていると思います。
希望の土地を見つける近道は、必須条件を見極めることです！
1度目の土地探しのときは、わたしもなかなか土地を見つけられずにいました。
2度目は、次の記事の方法を実践して、すんなりと契約までいくことができました！
あわせてお読みいただけると嬉しいです
さいごに
わたしが実際に土地を探すなかで知ることができた意外だけど重要なポイントについてご紹介してきました。
お役に立てる情報はありましたでしょうか？
読んでいただいた皆様にすてきな土地が見つかるよう願っています。
こんな情報が欲しい、この体験談が聞きたいなどのリクエストがありましたら、ぜひお問い合わせよりご連絡ください！
最後までお読みいただきありがとうございました。
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